日前，住建部和央行联合召开重点房企座谈会。会后新闻稿指出，为落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房企融资的市场化、规则化和透明度，在广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。近期，围绕规则和房地产市场的讨论持续升温。

　　第一财经记者走访了多家参与会议的房企高层和监管部门后获悉，会上央行领导阐述了融资规则出台的背后逻辑和未来取向。将房地产政策与财政政策、货币政策共同作为调节宏观经济周期工具，短期看刺激效果明显，但长期副作用很大。中央明确不将房地产作为短期刺激的手段。企业应该也需要准确把握好政策取向，认识到稳健发展的房地产市场具有重要的宏观层面意义。建立房地产金融管理长效机制，题中应有之义就是政策的规则化和透明化，重点房地产企业资金监测和融资管理规则是这一努力的组成部分，座谈会也是监管部门与企业行业加强沟通、交流互动管理思路的具体体现。

　　第一财经记者从知情人士处获悉，房企对新规的关注点差别较大，会上代表性的诉求主要集中在：土地储备如何估值、多元化经营是否区分，以及规则何时向行业推广等问题上。对此，央行和住建部一一进行了回应。

　　知情人士透露，新规则明年起将逐步覆盖更多的重点房地产企业。

　　不用房地产刺激经济是长期政策基调

　　从整个中国房地产市场发展看，2008年以来，经历了几轮房价上涨周期，2009年、2013年、2016年，都是房价大幅跃升的时期。

　　回顾这些发展历程可以发现，将房地产政策与财政政策、货币政策共同作为调节宏观经济周期的工具，的确每次对经济下行都产生了一定的抵消作用，但带来的成本都是房地产价格的大幅度跳升，历史教训深刻。

　　十九大以来，中央确定了房地产市场的基本方针政策——“房子是用来住的，不是用来炒的”“不将房地产作为短期刺激经济的手段”“坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产市场调控政策的连续性、稳定性”。

　　过去2~3年，中美贸易摩擦、疫情冲击产生的经济下行压力下，中央始终保持战略定力，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产调控政策的连续性、稳定性，疫情冲击下也没有拿房地产来对冲经济下行压力。

　　但在经济仍然面临较大压力的背景下，这样的房地产政策到底能坚持多久？是不是会放松房地产调控？是否还会将房地产政策与财政政策、货币政策共同作为调节宏观经济的工具？房地产企业、银行、地方政府等利益相关方都在等待、观望、博弈。

　　下半年，房地产开发商刚刚从疫情冲击中回暖，新规出台将给行业带来多大影响，牵动市场神经。

　　综合各方观点来看，新规的制定出台仍然是基于房地产金融管理长效机制的思路，坚持市场化、规则化、透明化的取向，激励和约束并重，有利于企业准确把握长期政策基调和政策取向，对市场形势和行业发展做出正确的判断，有利于 “稳预期”。

　　新规将有助于房地产市场健康发展和金融安全

　　近年来，我国房地产行业呈现了一些突出特点。比如，行业集中度明显提高、负债率高且增速较快、单家企业负债规模大等。

　　数据显示，2019年末，上市或发债的300余家房企平均资产负债率为77.4%，较2015年末增长5.3个百分点，不少大型房企杠杆率还在高位攀升。房地产行业整体负债率高且增速快的特征十分明显。

　　从金融行业的视角看，房地产与金融是一对孪生兄弟，房地产贷款占整个银行业贷款的三分之一，长期的共生互利关系将两个行业紧紧捆绑在一起。房地产金融风险历史上一度成为最重要的金融风险点之一。

　　业内专家对第一财经记者表示，在高杠杆、高负债的背景下，目前的房地产行业存在两个“悖论”：一是尽管杠杆率已经非常高，很多房地产企业仍然加速扩张，金融机构也愿意继续“借钱”给高杠杆房企；二是与其他行业追求存货高周转率相比，房地产行业普遍追求存货的低周转，企业手中的土地储备越来越多。

　　两个“悖论”反映出房企和金融机构对于房价继续上涨的预期：只要房价继续上涨，加杠杆囤地就有利可图。但高负债背后则对应着高利率。

　　据市场机构统计，2019年，80家代表性房企平均融资成本7.5%，不少高杠杆房企境外发债利率长期在10%以上。这意味着，每年房价上涨的幅度需要高于利息的资本化率，否则高融资成本很难维系。

　　这一旧逻辑在过去几轮房价上涨周期中也被反复验证。在“房住不炒”和“三稳”基调下，原本依赖房价持续快速上涨的高杠杆、高负债模式面临较大风险，这也引发市场对于上述行业惯用逻辑能否继续成立的怀疑。

　　一位接近监管人士在接受第一财经记者采访时表示，房地产企业负债对应着金融机构的资产，可以由房地产行业主管部门从企业端加强管理，也可以由金融主管部门从金融机构融资的角度进行管理。新规则通过引导和约束金融机构对房地产企业的融资行为，并通过与企业的持续沟通和交流，引导其更加关注自身的财务稳健性指标和负债水平，按照审慎稳健经营的方向，主动调整负债规模和杠杆率。