在北京，为孩子张罗着选学校的家长并不在少数，近年来，北京各个区的入学、升学政策一直在变化，如何成功进入理想的小学，不仅是要靠资金和运气，更是一门技术活儿。

　　“能回看吗？我也没赶上。”2020年第一天，在一个叫“家长帮2020北京海淀京籍4群”里，罗蕊@群管理员，希望回看群主“大神”前一天晚8点在抖音上关于2020年北京海淀区升学政策解读的直播。

　　罗蕊的孩子现在5岁半，距离上小学还有半年时间，早在2019年9月，她就开始为孩子忙着选学校。到各大论坛和微信群学习各种升学“秘籍”，不忙的时候找中介看房子。

　　在北京，像罗蕊这样为孩子张罗着选学校的家长并不在少数，近年来，北京各个区的入学、升学政策一直在变化，如何成功进入理想的小学，不仅是要靠资金和运气，更是一门技术活儿。

　　换房

　　2015年，罗蕊以一个较低的总价购买了西城区广安门外荣丰2008的房子，并成功落户西城区，当时，她并没有考虑孩子上学的问题。但随着孩子幼升小时间逐步临近，她和丈夫开始着急起来了。

　　荣丰2008对口小学是北京小学的天宁寺分校，在名校林立的西城区，挂了北京小学分校的天宁寺小学是家长们眼中公认的“渣小”。“广安是西城热门学区，但大部分小学都是分校，除了北京小学广外分校、第二实验小学广外分校外，其他都一般。”罗蕊表示。

　　对于罗蕊来说，本来可以让孩子在西城上学，她家附近的远见名苑、朗琴园两个小区对应的是重点小学，把现在的房子卖掉，再加不到200万元可以完成换房，而且中学可以上北京四中西南校区。

　　但罗蕊更青睐的是重点小学聚集的海淀区上地，如果在海淀上地买房，卖了现在的房子，还需要再加500万元左右，对于罗蕊来说，难度不大。“你肯定还没有孩子，所以你还不太能理解。”罗蕊表示。

　　2019年的最后一天，罗蕊提前约了中介去上地看房。“上地是海淀的热门学区，综合实力很强，包括上地东里、上地西里、上地家园等小区可以就近上地实验小学。”罗蕊在手机地图上比划着，上地实验小学就在上地东里小区里，读完小学可以直升101（上地实验中学）。

　　根据北京最新的义务教育入学政策，从2019年1月1日起，在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，将不再对应一所学校，即多校划片，被家长戏称“海淀1911”。

　　多校划片政策传了很多年，等到一纸政策公告被张贴在各大学校告示栏，家长群也沸腾了——这一政策意味着，即使买了海淀的学区房，也不一定能上对应的学校。孩子入学当年，根据就近原则，如果学校学位不足，有可能被分配到划片区域内的其他学校。

　　不过，上地学区是罗蕊借鉴前辈们的经验确定来下的区域，学区内学校综合实力靠前，即使被派位，也不会被放到太差的学校，而且一步到位上101中学的概率较大。“如果靠运气，那太玄了”。

　　在上地区域从事房地产中介的刘仕伟告诉罗蕊，新的学区派位政策实施以来，海淀真正实施多校划片的学校不多。“只要有房有户籍，房本属于孩子法定监护人，不是四老房，基本都能直升。”刘仕伟称，他在上地清河区域做了6、7年店长，对这块很熟悉。“很多人说上学没用，那是你没上好。”刘仕伟对罗蕊感慨，自己就是没上好学的那一类，现在孩子在老家邢台上三年级。

　　罗蕊老家也是邢台的，她说看到黄磊家小女儿带着《小王子》导演游故宫，觉得自己的孩子以后也应该努力学习，“人家明星的孩子都那么努力，我希望我家孩子能比同龄人得到更多优势和机会。”

　　分层降温

　　“来上地看房子的客户，100个里95个是为了孩子上学。”刘仕伟表示，对于家长心切能理解，每次都会和客户耐心解释政策，说明风险。

　　他透露，新的入学政策出来后，上地的房子确实有降温，但这不完全是政策的影响。比起最近一年以来的楼市降温潮，学区房价格相对坚挺。

　　刘仕伟带罗蕊看的第一套房子位于上地东里，房子是86.1平方米的两居改三居，报价830万元。罗蕊看了房子照片和信息，觉得还合适。

　　实际看房时，房子现实情况还是超出罗蕊的预期，开裂的墙面，发霉的木质装潢，到处坑坑洼洼的地板，洗浴缸和洗手台锈蚀痕迹都显示出房子的陈旧。

　　“很多年业主都没在这儿住，出租出去，房子没维护好，如果要住需要重新装修一下。”刘仕伟提示罗蕊，“房子的学位没被占用，如果想让孩子上学，价格可以再谈，楼龄新、装修好的房子，价格还要更高。”

　　“如果这套您觉得合适，我们有信心跟业主谈到800万元以下。”刘仕伟告诉罗蕊，可以约业主当面谈，也许还有空间，“我们电话里跟业主谈价力度不大，业主总觉得我们又来试探他心里价位，所以，您去谈会更合适一点。”

　　谈起近7年的从业经历，刘仕伟感慨，今年的降温确实有点明显，目前是两年来上地的学区房价格最低点，以上地西里一套137平方米的房子为例，2018年成交价在1230万元。“今年有一个业主报价1250万元，最后让业主降到了1180万元。”

　　虽然业主不情愿降价，但11月链家的中介带客户去看房，将价格砍到1080万元，“业主当场把中介的钥匙收了回去。”

　　据刘仕伟介绍，目前买卖双方博弈较为严重，很多业主希望2020年春节后能迎来小阳春，而购房者也觉得还有进一步下降的空间。“业主在观望，客户也在观望。”

　　刘仕伟透露，2017年317限购前，上地东里单价一度追近16万元，成为五环外房价最高的小区之一；317限购后，价格开始出现松动，目前上地东里平均成交价保持在10万元/平方米左右。

　　量价微涨

　　相较海淀区，作为教育强区的西城区是许多家长青睐的区域。其中德胜学区坐拥育翔小学、西师附小、实验二小德胜校区、三帆附小、五路通小学多所重点小学。由于一个学区内所有小学都是重点学校，只要买到学区内房子，就可以拿到重点小学通行证。

　　德胜片区很大，我爱我家(4.370, 0.00, 0.00%)中介李鑫在门店电脑前搜索德胜片区的房源，一页显示10套，页面下方还显示可以查阅49页。如果仅瞄准超级“牛小”育翔小学，则显示有15页，150套房源，覆盖冰窖口胡同73号院、新外大街甲8号院、新风南里中直社区、新风街1号院、马甸南村小区等近十个小区。