乐居财经 林振兴 发自上海 2019年12月31日下午，“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”在上海新静安体育中心举行，现场超4000名粉丝聆听易居企业集团CEO丁祖昱的分享。自2016年始，“丁祖昱评楼市”年度发布会已成功举办4届，成为中国地产行业最受关注的盛会之一。

房子是用来住的，不是用来炒的。这是房地产行业2019年最重要的一句话。上半年，在“房住不炒、因城施策”的主基调指引下，中国房地产市场行业整体增速较2018年显著放缓。下半年，犹如赛马般，房企之间，格局发生了显著变化。

进入2020年，这个磅礴的年份，主题更加包容，经济的叙事更为宏大，房地产行业的浪潮愈加澎湃。在此次论坛上，丁祖昱将将以亲历者、参与者、记录者的身份，预测2020年的下一程，楼市会走向何方？宏观政策变化、融资渠道收紧下，开发商该如何应对？2020年的楼市会面临哪些新的变化和调整？丁祖昱给出了他的答案。

预测一：既要“防上涨”又要“防下跌”

丁祖昱在现场表示，从2019年两会表态“防止房市大起大落”，到中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，再到12月份，中央经济工作会议重申“坚持房住不炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制”，这些都侧面映证未来楼市预期的转变。

可以预见的是，“稳定”将是2020年房地产调控政策主基调，大涨肯定不是稳定，大跌也同样不是稳定。在市场压力较大的一二线热点城市，将继续维持严厉的调控政策不放松，防范房地产价格泡沫；而在三四线城市则将维持房地产市场稳定，防范房地产市场价格下跌过快作为首要任务。

预测二：继续“放水”楼市不是受益者

近期，央行行长发表题为《坚守币值稳定目标，实施稳健货币政策》的文章，提出：综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节，前提是房住不炒、因城施策、宏观审慎管理。虽然金融层面要进行逆周期调节，但绝不等于对房地产放水，防范金融风险仍是一贯坚持的方向。

丁祖昱表示，预计2020年的货币政策将松紧适度，避免大水漫灌。即使央行继续“放水”，也不会马上传导到房地产，楼市不是受益者，房地产短期不会被重启复苏。房地产未来，应该会走完他自身的调整期，所以房企不要对短期市场有所侥幸，依旧做最坏的打算，才是最好的安排。

预测三：行业规模、企业规模双见顶

丁祖昱坦言，2019年，商品房销售面积、金额累计同比增速虽保持着小幅微增态势，但增速明显放缓，上涨动力略有不足，市场降温征兆已然显现。正基于此，他认为2020年这样的趋势还将延续，随着增量天花板的逼近，地产行业规模将见顶。

而对于房企而言，2020年随着政策调控持续、行业增速放缓、市场不确定性延续，房企总体战略以谨慎、求稳为主，目标增长率进一步放缓，企业规模也将见顶。

预测四：深圳不会涨，长三角空间大

克而瑞数据显示，在2019年100城新建商品住宅成交均价涨幅TOP10中，长三角占了一半的名额。其中，位于长三角三四线城市的盐城同比涨幅39%、南通涨31%、江阴涨28%、台州涨26%、泰州涨22%。

预测五：加速去库存，销售依赖渠道

数据显示，常规手段失效，卖房就靠渠道。2018年以前，渠道占比还小于5%，而到了2019年底，渠道已占比50%。在渠道佣金方面，2018年为1-2%左右，2019年已大于2.5%，个别项目佣金甚至超过10%。

预测六：拿地不急全年都是“窗口期”

预测七：兼并收购“大鱼开始吃大鱼”

反观2019年，3月底到6月初，80天内，世茂接盘泰禾、明发、万通、粤泰，斥资200亿扫了18个项目。8月12日，世茂再度出手，以1.99亿收入泰禾富阳项目30%的股权。12月17日，一则福晟将被世茂收购的消息引起地产圈的极大关注。信息显示，此次合作涉及规模或达2000亿，这意味着，如果交易达成，或将成为中国房地产史上最大的地产并购案。

销售端和融资端双重施压，致使房企不得不“断臂求生”。数据显示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，将于2019~2021年集中到期，其中2019年到期规模更是高达6.8万亿元。

预测八：仍看好物业但企业开始分化

近期，同一天上市的两家物业公司，背靠保利集团的保利物业，在上市当日收盘时较发行价大涨近30%，而脱胎于时代中国的时代邻里则在同一时间跌破了发行价。

反观整个行业，已登陆港股的17家物业公司也正呈现两极化走势。中海物业、绿城服务、新城悦服务等当前股价相对昔日发行价均有较大的涨幅，而其它几家公司则都处在破发状态。17家港股物业公司的表现表明，分化格局正在形成。

而在这种分化之前，物业行业呈现分散的局势。多位业内人士认为，门槛低、利润率低是此前物业管理行业极度分散的主要原因。

预测九：租赁变天，还需要寻找新模式

预测十：万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务

每年发布会最让人期待的，便是丁祖昱会对房企股票的点评和推荐。在去年的发布会上，他预测碧桂园、万科、融创、佳兆业、金茂、招商蛇口、旭辉，都可能在2019年有新的发展空间。回顾2019年，房地产股票受宏观大盘影响，起起落落，但是丁祖昱推荐的七支股票全都逆势上涨。

丁祖昱分享了业绩有亮点、2018年跌幅大等选股的标准。2020年，他看好万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务的股票。在他看来，这些房企的增长速度比较快，未来股票市场上涨空间也更快。