来源：秦朔朋友圈

　　1、苏州园区学区房，史上性价比最低？

　　每年六七月高考季，有关高考分数、学历与房价的“不对等三角”又会浮出海面。

　　前两年就有“诺贝尔经济学家回答不了北京学区房”的调侃，其实问的是，学区房该不该买？好比是在问，男女之间有没有纯友谊？这是一件没有共识的事情。

　　北京学区房因为学区制改革而逐渐被人遗忘，现在流行的是“顺义妈妈圈，不爱清华北大爱哈佛耶鲁”，今年被推上风口浪尖的，则是苏州的学区房。

　　先是一张江苏省内400分以上人数的学校截图在朋友圈刷屏。

　　随后兄弟城市发表相关评论暗指苏州这些年教育市场化、培训班成风、全民炒房、教育竞争力衰退等现象。

　　高考竞争力本和房子并无直接关系，尤其学区房也是到初中段，跟中考关系更大一点。只是自2018年以来，苏州园区房价涨幅极大，很多学区房涨幅都在50%以上，以至于苏州政府在5月份的时候连续出台了“园区二手房5年限售”和“9年一学位制”等政策，才得以阻断了园区楼市的流通性。

　　一套园区第一梯队、知名12年制学校、2005年左右交付的学区房，单价多在6万左右。且因规划较早，普遍面积偏大，很多二手房面积都在120-140方。且设施老旧、物业较差。于是，一套带学区的“老破大”，总价动辄800万以上，完全向北京、上海、深圳等一线城市看齐。

　　就是这么一所“全城仰望”的明星学校，高考400分以上的学生仅占4人。刨去留学、保送，不参加国内高考的优秀生源，这个数字还是和江苏其他地区、学校相差甚远。也难怪家长气愤心塞，这个学区房还值得买吗？

　　一个被外界评论外资撤退的地级城市，部分区域却拥有一线城市的房价；一个向来崇尚人文博雅，重视教育的文化名城，却在高考军备赛中，被省内其他城市秒杀。众多的争议聚集在苏州的学区房上，核心指向的是两个问题：

　　苏州房价，高不高？

　　苏州教育，行不行？

　　这两个问题牵涉到我们今天的城市化、地理历史、户籍制度、土地资本、教育体制等一系列问题。这是一个复杂的系统，没有标准答案。不仅诺贝尔经济学家回答不了，胡适、陶行知这样的教育专家回答不了，甚至连社会学家也回答不了。

　　笔者不是专家，也不懂教育，只是作为房地产从业人员有幸亲临见证了十余年长三角城市化的进程。笔者试图从城市化的角度切入，回答上述问题，让读者有自己的主张和答案。

　　2、苏州房价，高不高？

　　争议中的苏州经济

　　关于苏州，城市美誉度已是毋庸置疑。有评论笑谈，“比她漂亮的没她有钱，比她有钱的没她漂亮，年纪和她相仿的都没日子好过”。

　　至于房价，在目前“限价”背景下，一手房价格失去了指导意义、二手房因为做低价格避税等问题，也存在数据失真。但苏州今年的成交量是非常巨大的，2019年上半年苏州新房住宅成交量442万方，同比增加36%，成交均价达到21468元/平，环比上涨8%。

数据出自《宜居客》

　　和销售火爆伴随而来的，则是地王频现、高价地再现市场的局面。开发商为什么高价拿地，苏州房价到底高不高？

　　房价高不高的问题，是在于参考基准是谁。

　　如果和同样城市能级、地理邻近的无锡、常州比，确实很贵；但如果和上海、杭州等一线、新一线城市比，其实并不贵。

　　苏州这样一个万亿俱乐部的明星城市，尴尬之处在于经济和政治地位的明显不对等。关于苏州的经济表现，相关文章、数据太多，笔者不作赘述。仅以GDP总量与人口为例：

　　2018中国城市GDP排名

　　上海32679亿元，同比增长6.6%（人口：2418万）

　　北京30320亿元，同比增长6.6%（人口：2171万）

　　深圳（广东1）24691亿元，同比增长7.5%（人口：1253万）

　　广州（广东2）23000亿元，同比增长6.5%（人口：1450万）

　　重庆20363亿元，同比增长6%（人口：3372万）

　　天津18809亿元，同比增长3.6%（人口：1557万）

　　苏州（江苏1）18597亿元，同比增长7%（人口：1068万）

　　成都（四川1）15342亿元，同比增长8%（人口：1605万）

　　武汉（湖北1）14847亿元，同比增长8%（人口：1112万）

　　杭州（浙江1）13500亿元，同比增长7%（人口：949万）

　　苏州作为前十排名中唯一的地级市，成绩十分亮眼。除了总量与增速外，人口超过1000万，超出杭州，甚至远高于江苏省会南京（人口850万）。房价是经济与人口共同作用的结果，钱多人多的地方，自然房价高。 

　　根据统计公报，2018年苏州城镇人均可支配收入6.35万，位列东部5省地级市首位，是全国最早突破5万大关的城市之一。根据2018年数据，苏州全市拥有上市公司98家，在全国排名第五。新三板挂牌112家，全国第三。苏州千万富豪数量超过20000人，每344个人中就有一个千万富豪。

　　但苏州的经济结构目前存在争议，看空者认为，苏州中低端产业聚集，新兴产业集群不多；看多者认为，在长三角30城范围内，苏州各大战略新兴行业的企业数量，全都位于前五，其中工业园区最具代表的生物医药行业，已经构建起全产业链，苏州的经济转型十分乐观。

　　所以，苏州房价高不高？背后是一个城市格局的认知问题，你把苏州看成谁？参照系是无锡常州，还是上海深圳？

　　如果看好苏州，工业园区作为苏州的翘楚区位，金鸡湖的优质环境资源，六万块的房价，学区所占的权重其实并不大，因为这套房产的“基本面”已经极具光环，学区只是一个加分项。

　　城市化、资本与教育

　　但城市基本面不是本文的重点，笔者更想探讨的是，城市化与资本、土地、教育之间的关系。苏州作为一个地级市，容纳了千万级的居民人口，甚至超过江浙两大省会。其教育资源的稀缺，可想而知。这里存在城市化中的“大城市病”：“就学”好难和就“好学”难。

　　“就学”好难——主要是面向外来务工人员子女，没有充足的学校接纳他们读书；

　　就“好学”难——面向城市中产阶层，优质的教育资源供应不足。

　　毕竟苏州只是地级市，人口已超南京，但在公办教育资源、民办教育引入等诸多问题上自然比不上省会、一线城市。和大部分一二线城市一样，目前解决的办法，就是——集团化办学。比如苏州姑苏区建立了三大教育集团；高新区挂牌了4所教育集团；工业园区有星湾、东沙湖教育集团等等。

　　和“集团化办学”相应而来的，是众多幼儿园、中小学的合并与消失。在上世纪90年代，分布在各大城市里弄、新村中的小学，都在不断消失，被合并进了附近人数多、规模大，硬件气派的“集团小学”里。

　　集团化办学的模式多元，大多名校牵头、输出其理念、师资与管理。但“办学”需要高投入，尤其苏州各大学校硬件都十分强大。这个投入哪里来？

　　一种常见的模式是，开发商配建。开发商在拿地时，就有幼儿园、中小学校的配建要求。开发商开发建设学校硬件，政府引入教育资源。也有不少开发商会主动引进名校集团，给予学校高昂的挂牌费用。

　　在笔者服务的项目中，就曾有这样的案例。2014年市场下行趋势里，杭州某板块内的三家开发商集体抱团出资，引入一家外来的知名集团学校，以实现溢价能力。房子很快从“困难户”转而热销。

　　“名校”溢价，最终是要买房者承担。这是一个由政府、开发商、资本、学校集团、买房者共同协作的循环，缓解了大量城市中就学难的问题。但由于学校和房价的捆绑，也助推了教育不公平的现象。

　　然而，最需要通过学校教育来晋升的低收入家庭，却受到来自“学区房价”的巨大屏障。和学区房价伴随而来的，不仅是教育公平的失衡，还有买房者“精致的利己主义”价值观的盛行。

　　2018年，苏州一所民办小学因校舍被腾退，800余名外来务工者子女无处可栖。教育部门随后安排这些孩子与苏州重点学校、百年名校——苏州勤惜实验小学共同学习念书。通知发布后，家长们齐声反对。迫于无奈，校方想出了一个的解决办法——在学校里建起一堵铁栅栏，对安置过来的800名学生进行“单独管理”，并给予独立的教学和活动空间。

　　这些中产家长的心声，无非是花了大价钱，买了学区房改善教育环境，与民工子弟一起就读，降低了教学质量，也难免影响学校声誉，导致二手房价下降……家长的担忧很符合经济考量，但这一套“精致的利己主义”哲学能给我们的孩子、我们的城市带来什么呢？

　　在城市化的过程中，一些人收割了红利，却要将另一些人拒之门外。更应该往深层次去想的是：我们受教育到底是为了什么？带着这样的问题，再看苏州的教育，会发现它的争议比房价还要多。

　　3、苏州教育，行不行？

　　江苏教育的“南北之别”

　　质疑、发难苏州教育的问题，主要来自一张“江苏省400分以上人数的学校排名”的榜单。