图片来源：海洛创意

文｜古月

今年政府工作报告中提出，将长三角区域一体化发展上升为国家战略。

房企的布局也闻风而至。据克而瑞发布的长三角26城土储数据显示，绿地、碧桂园、融创三家企业在26个城市中货值超过5000亿，遥遥领先其他房企。龙湖集团在长三角的土地储备超过2000亿。

土储排名落后

龙湖在上海重仓商业。

据了解，闵行马桥的星悦荟、徐汇区南部的华泾天街、闵行天街将在半年内开业。

2016年，上海虹桥天街开业，开启了龙湖在长三角的商业布局，随后苏州狮山天街、上海宝山天街陆续开业。据媒体报道，2018年12月，龙湖商业华东一区首度对外宣布上海、苏州两地的整体商业布局战略：未来三年，沪苏两地的购物中心将达到15座。

通过梳理年报发现，在2018年年报期内，龙湖的土地储备合计6,636万平方米，权益面积为4,559万平方米。按地区分析，环渤海地区、西部地区、长三角地区、华中地区、华南地区及香港地区的土地储备分别占土地储备总面积的34.0%、30.5%、20.7%、8.8%、5.9%及0.1%。

换句话说，2018年年报期内，龙湖在长三角土地储备合计为1373万平方米。而上海的储备总建筑面积为117.68万平，占总土储的1.8%；苏州的储备总建筑面积为142.28万平，占总土储的2.1%。沪苏两个城市在总土储中所占比例为3.9%，和长三角地区地区占总土储的20.7%相比起来，土地储备量远远不足。

值得注意的是，龙湖作为在长三角布局超2000亿货值的龙头房企，沪苏占比却排名落后，远远落后于杭州南京合肥等城市，其中上海权益建筑面积占总权益建筑面积土储的1.5%，仅超过常州，位居倒数第二。

土储不足的龙湖在沪苏两个城市的拿地上也十分谨慎。2019年1月11日，龙湖联合首开以40.62亿元斩获苏州一宅地，成交楼面价为17868元/平，溢价率28.87%。时隔4个月，龙湖才拿下沪苏的第二个宅地，是位于上海的奉贤二号项目。

数据来源：CRIC

备注：只综合招拍挂和公开确认的信息

沪苏两城业绩增长艰难

土地储备远远超过上海的苏州，却在2018年的业绩上拖了后腿。

20天后，龙湖集团沪苏公司也将迎来合并后的一周年。2018年7月24日，龙湖集团下发组织与人事变动公告，因业务发展需要，龙湖集团上海公司与龙湖集团苏州公司正式合并为龙湖集团沪苏公司。

而此次合并龙湖上海和龙湖苏州和去年龙湖CEO邵晓明在经营会上提出新房开发销售将推行“53215”战略相关。据了解，最后一个“5”旨在消除或合并销售在50亿元以下的城市公司，而上海和苏州就是目标之一。

界面楼市查阅年报发现，在2018年龙湖合同销售额明细表中，2017年龙湖上海公司销售额为27.33亿元，总建筑面积为8.59万平方米；而苏州公司销售额为27.58亿元，总建筑面积为11.54万平方米。事实上，龙湖上海公司和苏州公司这两个城市公司的营业额都未超50亿元，合并后的总营业额为54.91亿元，达成合并销售在50亿元以下的城市公司这一目标。

2018年，龙湖集团沪苏公司的销售额为92.3亿元，同比上涨68.09%。其中，2018年龙湖上海公司销售额为83.94亿元，总建筑面积为20.5万平方米；苏州公司销售额为8.36亿元，总建筑面积为3.26万平方米。

值得注意的是，龙湖沪苏业绩增长艰难，2018年龙湖苏州的销售额却从27.58亿元跌至8.36亿元。年报显示，2018年龙湖上海公司销售额为83.94亿元，较2017年增加56.61亿元。而2018年苏州公司销售额仅为8.36亿元。

克而瑞苏州发布2019上半年房企销售业绩TOP20权益排名中，其中TOP1是绿地83亿占据榜首，而TOP20入围门槛是16亿。通过查询发现，无论是从权益和流量，龙湖都没有入围前20强。

据克而瑞数据统计，苏州的房地产市场是一直稳步上涨。2019年1-6月苏州市区商品住宅供应面积同比增长9%。成交面积同比增长了42%，成交均价同比2018年同期上涨8%。克而瑞分析认为，在供应小幅增长的情况下，成交量却大幅增长，究其原因，则是苏州本身住房需求旺盛，加上土地市场的持续高热提升了市场的预期，激发了更多的投资需求及自住需求的提前入市。也因此，很多楼盘及房企超额完成上半年的营销指标。

而上海龙湖上半年销售业绩，是以29亿权益销售额排名18，相比2017年11名，排位下跌速度十分迅速，逐步退出第一梯队。而排名第一的融创，前几年积极拿地落子布局，所以在很多房企面临“啃老本”尴尬的时候，依旧能保持高水平的供应销售额过百亿。

不仅如此，龙湖苏州的物业发展不含稅营业额也从19.70亿元跌至1.01亿元。2018年龙湖物业发展营业额明细表显示，2017年苏州公司物业发展不含稅营业额为19.70亿元，总建筑面积为11.32万平方米。这一数字在2018年锐减，2018年苏州公司物业发展不含稅营业额为1.01亿元，总建筑面积为45.53万平方米。

对此，龙湖沪苏方面表示，苏州销售额锐减的原因在于2018年苏州实行现房销售，对龙湖苏州的项目销售产业了影响。

财经评论员严跃进表示，从开发周期看，从预售到现房或竣工阶段，至少需要一年的时间，所以本质上确实会使得当前销售数据略有下滑，进而影响苏州市场的经营业绩。龙湖类似销售数据的结构调整，从另一方面说明将会有更多的资源导入到了上海公司。类似企业的销售数据和经营数据也说明，在公司合并以后，需要继续提振经营业绩。从实际情况看，此类城市房地产调控比较严厉，这往往对此类地产企业形成较大的压力，后续公司资源整合后，更需要加快优质地块的获取和对地产周期的把控。