证券时报记者 若冰

　　日前，国家统计局发布了2019年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅均与上月相同或回落；三线城市新建商品住宅涨幅略升。

　　继年初以来，多个城市调控政策力度有所调整，房地产市场出现局部小幅回暖。5月份房价环比上涨的城市名单看，西安是环比增幅最大的城市，涨幅为2%。一线城市中，北京、广州和深圳分别上涨0.6%、0.8%和0.4%，上海下降0.1%。但近两月，针对局部楼市的销售市场以及土地市场快速升温，以苏州为代表的部分城市重新收紧了楼市政策。在“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下，全国住宅市场整体保持平稳。显然，前期的楼市“小阳春”只是局部和小幅回暖，在没有进一步政策支持的情况下，未来整体楼市成交将可能放缓。

　　从70城市数据看，上涨城市数量继续高位，连续2个月新建住宅67城市上涨，二手房55城市上涨。但不论是新建住宅还是二手房住宅，涨幅均明显下调。特别是四大一线城市中，5月份北京、深圳的二手房价格环比涨幅持平，广州环比下调0.3%，只有上海微涨0.1%。中原地产首席分析师张大伟表示，5月份楼市小阳春已然退烧，二手房价格涨幅全面放缓。“相比新建住宅网签数据滞后，二手房数据更有代表性。2019年5月全国70大热点城市房价最明显变动的数据是二手房价格平均涨幅明显退烧，5月份70大城市二手房平均环比上涨0.43%，相比4月份0.53%的涨幅明显退烧。”

　　近日，记者抽空去看了下楼盘，现场的人气真的很旺，每个销售现场，不少购房者带着家人、孩子，一家三口全部出动，这类一般都是准客户。甚至有一个项目样板间的清洁阿姨都直言“过来看房的人太多，感觉比去景区的人都还多，打扫不过来了！”但从楼盘成交结构来看，当前市场上卖得好的产品全都是低总价的刚需产品，这种情况下不能说明楼市真回暖。楼市要真正回暖，必须有大量改善需求和一部分投资客的进入，才能真正将楼市重新推上上行通道。就3月份的行情来看，改善型需求已经开始入场了，洋房、大平层的开盘去化率有所提升，基本单次开盘去化率都在5成以上。显然，楼市“小阳春”只是局部现象。

　　尽管楼市小阳春已经“退烧”，但个别城市涨幅仍值得警惕。在新房市场方面，5月环比上涨城市数量67个，西安以2%的涨幅领涨，大理、重庆、洛阳、大连等城市紧随其后，涨幅均超过1%。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，西安5月份新房价格环比涨幅领跑，表明市场仍然有各类不稳定因素。此外，值得注意的是，西安新房价格同比涨幅已连续6个月排名全国第一。

　　仲量联行认为，短期来看，货币供应增速保持稳定，楼市政策放松力度有限，住宅市场整体成交量持续增长的可能性较小。从长期来看，拥有产业升级前景以及持续人口净流入的城市的住宅需求会得到有力支撑，尤其是区域一体化的城市群将加速发展。