撰文/张骞

昨日，国家统计局发布了最新70个大中城市商品住宅价格指数。一线城市的新建住宅价格指数上涨，但二手房销售价格下跌。这种分化背后的原因有哪些？预示着2019年房地产的哪些变化信号？我们就此连线了两位房地产领域的专家。

（中原地产首席分析师张大伟）

中原地产首席分析师张大伟表示，一线城市新建住宅价格上涨，是因为从２０１８年４季度开始，各地限制签约的政策逐渐放松，释放了过去积压多年的高端楼盘项目，冲高了市场价格。

“以北京为例，12月网签高端项目井喷，基本全部都是2017年真实的销售与签约，滞后到了2018年末网签“，他透露，”2018年12月合计签单价9万／平米以上的高端住宅签约量达到了269套，刷新了调控来的新高。”

二手房价下降的原因主要是一直以来的限购限贷政策。实际上，一二线城市二手房价格已经连续３个月出现了明显的下调，张大伟告诉搜狐智库，二手房价格的取样采取了实地采价、地产中介和房管部门报价的方式，因此更能代表市场的真实价格。

二手房价的下降表明，“２２个热点城市的房价拐点已现，除非最新信贷政策明显调整，否则2019年房价预期将持续下调。“

（独立经济学家谢国忠，曾任摩根士丹利董事总经理）

独立经济学家谢国忠赞同这一观点，他对搜狐智库表示，２０１８年开始，中国的房地产市场拐点已现，以往依靠土地财政推动高房价，制造“供给短缺“刺激需求，再以宽信用贷款增强购房能力，这种经济发展模式已经不能持续，高房价的时代结束了，未来房价将进入下行阶段。

“去年调整的幅度很大，上海房价的最高点降了３０％左右，交易量非常小，二三线城市的情况更加严峻，没有需求。”对此，谢国忠认为，“中国的房地产进入了一个长期的调整阶段，现在只是第一波，未来还会有很多次调整。”

谢国忠表示，当前房地产没有再度发展的基础。他认为，房地产并不是一个经济增长的动力，恰恰相反，房地产是政府实现国民收入再分配的重要领域，通过出口和制造业的发展，国民积累了财富，或者通过货币超发增强居民信贷，再以购买住宅房的方式，将自己的收入交到了政府手中，政府以此来进行支出开销。现在，出口和制造业都面临下行压力，人民币汇率在保稳定，居民缺少可用资金，所以对楼市的需求萎缩。

“另外一方面，中国现在还有５６亿平方米的商品房在建设，还不算储备用地，这么多的供应量还能住３亿人。一些待价而沽尚未出售的房子还有几千万套。这些供应量都还未放出。”

谢国忠认为，现在中国的房地产市场比当年的日本情况更加严峻。日本当时不存在空房，只是价格高，较好调整。但中国面临的是价格和存量的双高局面。

这一问题如何解决？一线城市供给少、需求多，三四线城市供给多，需求少这一对矛盾如何调整？他表示，“应该放弃小城市建设，因为中国人不爱住小城市，（各地都搞）城镇化的战略是错的，它提供给老百姓不需要的东西。“