观察近期全国各地的楼市调控政策，可以看出部分三四线城市也加入了政策收紧的大军中。这些三四线城市主要是地级市，其出台的包括限购限售在内的收紧性政策，目的很明确，即积极化解当前持续膨胀的房价上涨压力。以桂林市9月26日发布的《关于加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》为例，政策中的核心内容是，购房人（以家庭为单位）在桂林市区（不含雁山区和临桂区）购买第三套及以上新建商品住房的，须取得不动产权属证书满两年后方可转让。我认为，这项政策出台与桂林房地产市场高库存、投资投机需求强于本地自住需求等特征是密切相关的。三四线城市限售等政策的逐步出台，正反映了此类城市基本面正发生的变化。

　　作者 严跃进 （易居研究院智库中心研究总监、中新经纬特约专家）

　　三四线城市楼市缘何走强？

　　三四线楼市基本面发生的变化，也体现在近期全国重点三四线城市去库存周期或存销比等数据上。观察2010年以来的数据，除个别月份波动外，三四线城市的存销比总体上是高于一二线城市的，但经过近8年的市场调整，当前三四线城市该指标和一二线城市相趋近，总体上都为10个月左右的水平。各类城市之间的去化周期差异在减少，市场分化的特征不断减弱，从侧面也体现了去库存的战略是积极有效的；相比过去偏高的水平，当前三四线城市的去库存周期数据已经降低至历史最低点；此外，从国家统计局的全国70城房价指数也可以看出，有的三四线城市的价格增幅甚至赶超了一二线城市。

　　三四线城市楼市以上种种变化，我们可以通过需求因素、政策措施、城市发展情况三方面进行分析。

　　第一是需求因素影响。三四线城市的房地产项目从过去的烫手山芋变为香饽饽，自然有需求增长的刺激。此类需求包括：城镇化概念下的新市民购房需求、棚改和旧改下的刚性购房需求、本地较为合理的改善型购房需求、外溢的夹带投资投机属性的购房需求等。此类需求释放，容易带来房源的加快去库存。第二是政策措施作用。以上海周边的典型城市浙江海宁为例，此类城市过去是非热点购房区域，但现在在周边城市包括上海、杭州、嘉兴、嘉善等城市购房政策相对紧的情况下，海宁的购房政策反而显得宽松了，这个时候再凭借一些城际铁路等概念，楼市容易火爆。这种作用在一些经济发达的三四线城市中表现尤为明显。第三是城市发展情况变化。三四线城市现在的基础设施在不断改善，最典型的就是高铁和地铁在不断建设，所以有类似概念的城市，其实城市的居住价值和投资价值都在快速上升，这也会带来市场交易的活跃。

　　过去的十年，我们一直把三四线城市的楼市定义为“丑小鸭”，而现在通过部分城市的发展情况可以看出，“丑小鸭”已经“脱胎换骨”展示出了“白天鹅”的动人一面。当然有些“白天鹅”过于招摇，自然要出台政策管一管，不能让其透支过多的概念，因为城市成长一步到位反而是有害的。