交房已经近一年了，位于嘉定的香溢璟庭二期的大产证却迟迟办不下来，没有产证，落户口、小孩入学都受影响。这急坏了小区内的业主。

赠送面积其实是违建

好好的楼盘，产证为啥卡壳了呢？楼盘业主告诉小眼哥，这个项目其实分为两部分，其中8幢楼是叠墅洋房，还有两幢是高层。之所以办不出产证，问题主要出在叠墅的"赠送面积"上。

业主：我们当初选择这个房子就是因为对面是幼儿园，隔壁是小学初中，但是现在我们产证下不来。

业主：主要是孩子的读书落户。在没有一个确定的答复。这个产证猴年马月能办下来我们也不知道……

当初在销售时，叠墅洋房的卖点就是超大的“赠送面积”。按照开发商的宣传，房型面积越大，赠送面积就越多，最多的甚至超过了40平米。这些面积不体现在产证上，但在办理交房手续后，将由开发商搭桥，业主统一委托建筑企业进行搭建。

不过，到了今年办理大产证时，当地房管部门认定这部分面积属于违建，依据法律，如果不拆除，不仅叠墅洋房的房子办不出大产证，属于同一地块的高层业主也要跟着躺枪。

马陆房管所所长金德介绍，楼盘的现实情况和原始设计情况是有差异的。这一行为的产生是由开发商造成的，所以目前产权没有发生转移的前提下，房管所先限制了开发商办理大产证的行政行为。

违建拆除影响房屋使用

也就是说这些所谓的"赠送面积"并不在房屋规划建设图纸上，换句话说并没有通过审批，是开发商在办出入住许可后，自说自话建的。对此，开发商表示愿意承担责任，也愿意进行拆除。那为何小区产证依然“难产”呢？原来，这些面积一旦没有，就会打破原来的套型设计，房子的居住舒适度将大打折扣。

上海新城创域房地产有限公司副总刘勇说：通过一些赠送面积来让产品增值这种做法，在行业内实际上是比较普遍的，公司当时在设计的时候也采用这种做法，交付之后通过来改造来增加这个面积，如果说做了一些调整，对房间的功能一定会有影响。

比如说一套产证面积125平米的4房，假如拆除违建部分，不仅书房没了，连主卧都会缩小三分之一。业主们陷入了两难，其中很多人认为房子已经交到自己手中，拒绝进行拆除。

业主:现在就形成一个死胡同了，拆的话不可能住，但是按照政策的话必须要拆。

开发商缘何热衷赠送面积

实际上，几年前在楼盘营销中，赠送面积一度并不少见。从“送入户花园、送露台、送天井”到像香溢璟庭一样，干脆在设计伊始，就已经赠送面积计算了进去。

不少同事问小眼哥，开发商良心发现送面积给业主，这不是好事吗？呵呵！

如果是明明可以拿来销售的房屋面积，开发商为何要费尽心机进行设计，改成额外赠送的方式？原因就只有一个，这些面积其实原本并不能作为房屋的使用面积。业内人士就给小眼哥简单分析了一下这个套路。

原本土地在拍卖时，因为容积率是已经确定的，可以开发销售的建筑面积也就被固定了。而开发商热衷于赠送面积，说穿了就是偷改容积率，为得还是追求更大的利益。

比如一幅规定建筑面积是10000平方米的土地，同样是开发100平米的房源。

方案A：产证面积100平米，单价3万元，房屋的总价是300万。

方案B：产证面积80平米+20平米赠送面积，产证面积单价3.5万元，房屋总价280万

同样是100平米的房子，后者便宜了20万，对购房者来说，显然更有诱惑力。而对于开发商来说，规定的售出面积不变的情况下，单价越高收益越大。

方案A：10000平方米 X 3万元 = 3亿元

方案B：10000平方米 X 3.5万元 = 3.5亿元

看上去很美，但实际上是购房者为了产证上不存在的20平米，支付了40万。同时，由于是规划图纸外的，这部分面积的采光、通风，甚至是居住安全都没有保障。更坑的是，开发商还把这些违规面积的风险，转嫁给了业主。这就可能像香溢璟庭一样被认为为违建，需要进行拆除；即使一时使用，未来一旦出现抵押、转让、继承、征收等情况，法律都不会承认这部分面积。